繼承的房子賣掉要繳什麼稅？房地合一新制、舊制怎麼分，自住能省多少

先看爸媽哪一年買的：新制、舊制怎麼分

財政部 104 年的令寫得很清楚：爸媽在 104 年底以前取得、子女在 105 年以後繼承的房地，不適用房地合一，改用舊制。

舊制的意思是：

• 房屋部分的財產交易所得，併入賣掉那一年的綜所稅，隔年 5 月報稅
• 土地部分不課所得稅，只課土地增值稅

爸媽 105 年以後才買的，就走房地合一新制。新制在賣掉、完成移轉登記的次日起 30 日內就要申報，不論有沒有要繳稅。

還有一個選項很多人不知道：舊制的房子如果符合自住條件，可以選擇改用新制，用自住的 400 萬免稅額。選新制要在移轉登記後 30 日內申報；選了之後，也可以在隔年綜所稅申報截止前申請註銷，改回舊制。

哪一種比較省，要兩種都算一次。這也是繼承的房子賣掉之前，最值得找代書或會計師先試算的地方。

新制怎麼算：成本是繼承時的公告現值

新制最容易讓人嚇一跳的地方是：成本用的是繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，不是爸媽當年的買價。現值通常比市價低很多，帳面上的「獲利」就跟著變大。

課稅所得的算法：

成交價 − 成本（繼承時現值，依物價指數調整）− 費用 − 土地漲價總數額

好消息是，持有期間可以合併爸媽的持有期間。稅率依合併後的期間：

所以只有爸媽加你合計持有 2 年以內，才會到 45%。「因繼承取得」本身沒有專屬的稅率。

費用拿不出單據，可以按成交價 3% 認定，上限 30 萬元。另外，爸媽向銀行借的房貸你一起繼承、也實際在還，貸款餘額超過繼承時現值的部分，可以再從所得中減除。

用一個例子算：自住可以省多少

假設：爸媽 2018 年 3 月在新北用 1,200 萬元買了一間大樓，2026 年過世，子女同年 10 月以 1,600 萬元賣掉。

爸媽當年的買價 1,200 萬元，在這裡用不上。 成本只能用繼承時的現值 500 萬元，等於多了 700 萬元要算進所得。

合併爸媽的持有期間約 8 年半，稅率 20%，要繳約 208 萬元。等到 2028 年 3 月以後才賣，合計超過 10 年，稅率降到 15%，約 156 萬元。

如果符合自住條件，前 400 萬元免稅，超過的部分 10%：(1,040 − 400) × 10% = 約 64 萬元，比 20% 少繳 144 萬元。

這是假設的數字，現值和費用每間房子都不一樣。重點是：自住優惠和持有期間，影響比什麼都大。

自住優惠：400 萬免稅，但兩代都要住過

自住優惠的條件：

• 本人、配偶或未成年子女設籍，持有並居住連續滿 6 年
• 賣掉前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用
• 賣掉前 6 年內沒用過這項優惠

繼承的房子算 6 年時，爸媽那一段可以併計，但只算爸媽也設籍居住、沒出租的期間。國稅局的說法是，被繼承人和繼承人都要符合自住要件。

北區國稅局 2025 年說明過一個案例：繼承人用 400 萬免稅額申報，只繳 24 萬多。國稅局查到他從沒設籍、水電幾乎是 0 度，不算自住，改按 20% 核定，補稅 129 萬多元。

所以只有真的跟爸媽住在一起、設籍在那裡的子女，才有機會用自住優惠。兄弟姊妹之間不能互相借用。

爸媽 104 年以前買的房子，也可以靠前面說的「選擇改用新制」來用這 400 萬，但要兩種都先算過。

舊制和土地增值稅：老公寓的稅主要在土地

舊制只就房屋部分算所得。老公寓的房屋評定現值很低，價值多在土地，房屋部分的所得往往不大。

契約沒分開寫房屋和土地價格時，國稅局用出售時「房屋評定現值占房地現值的比例」算房屋部分的所得。

成本是繼承時的房屋評定現值，財政部 2026 年 7 月起，有實際成交價時可以依物價指數調整。

財政部每年公告的「標準」（例如 114 年度臺北市大安區是房屋評定現值的 50%），只在沒申報或拿不出文件時才用，國稅局查到實價就核實計算。

土地課土增稅。繼承時免徵土增稅，之後賣掉，起算點就是繼承時的公告土地現值，依物價指數調整後再算漲多少。

繼承後不久就賣，土增稅通常不多。2026 年公告土地現值，臺北市平均跌 0.31%，新北市漲 3.9%。

符合自用住宅用地，稅率 10%（一生一次）：

• 都市土地 300 平方公尺以內
• 你、配偶或直系親屬在那裡設籍
• 賣掉前 1 年內沒有出租或營業

一般稅率是 20% 到 40% 累進，持有超過 20 年有減徵，年限一般從繼承時算，申報前先問稅捐處。

兄弟姊妹一起繼承、一起賣，要注意的事

1. 先辦繼承登記才能賣，不能用爸媽的名義賣。繼承登記要在 6 個月內申請，逾期每逾 1 個月最多罰登記費 1 倍，最高 20 倍
2. 遺產稅繳清（或拿到免稅、同意移轉證明）之前，不能辦移轉登記
3. 每個人就自己的持分各自申報，自住優惠也是每個人分開看，400 萬按持分比例計算
4. 共有人過半數、而且持分合計過半數同意，就可以賣整筆房地

土增稅的自用稅率也按每個人的持分認定，繼承時房屋和土地最好按相同比例分，不然可能有人用不到。

賣了之後要再買自住的房子，2 年內重購有重購退稅。

換屋要準備多少現金，可以用換屋現金試算。

爸媽的房子還有房貸，先看繼承的房子還有房貸怎麼辦。

還沒過戶的，可以比較房子贈與還是繼承。

算完覺得卡住，加 LINE 傳一句話給我。

常見問題

繼承的房子賣掉要繳房地合一稅嗎？

看爸媽是哪一年買的。104 年底以前買的走舊制，不課房地合一稅，房屋部分所得併入綜所稅，土地課土增稅；105 年以後買的走房地合一新制。

繼承後馬上賣要繳 45% 嗎？

不一定。新制可以合併爸媽的持有期間，合計 2 年以內才是 45%；超過 10 年是 15%。爸媽 104 年底以前買的，根本不課房地合一稅。

繼承的房子成本怎麼算？

新制用繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，依物價指數調整，不是爸媽當年的買價。現值通常比市價低，所以帳面所得會比想像中高。

繼承的房子可以用自住 400 萬免稅嗎？

可以，但爸媽和你都要設籍並居住，合計滿 6 年，而且沒有出租。從沒住過的子女不算自住，兄弟姊妹各自看，400 萬按持分比例計算。

繼承的房子賣掉，土增稅怎麼算？

繼承時免徵土增稅，之後賣掉從繼承時的公告土地現值起算漲價。符合自用住宅用地，稅率 10%（一生一次）；一般稅率 20% 到 40% 累進。