2026 房子贈與還是繼承？稅差多少一張表看懂

先搞清楚三條路

房子要移轉給子女，實務上有三種做法。

贈與：爸媽在世時直接過戶給你。贈與稅由贈與人（爸媽）繳，每位贈與人每年有 244 萬免稅額，超過的部分按 10%、15%、20% 累進。但過戶時你這邊還要繳土增稅和契稅，而且贈與的土增稅不能用自用住宅的優惠稅率，要用一般稅率（20% 到 40% 累進）。爸媽如果幫你繳，又算一筆贈與。

買賣：子女用市價向爸媽買。這在法律上是一般交易，爸媽要繳賣房的稅（看爸媽是哪一年買的，走房地合一稅或舊制），國稅局也會查你的資金來源——付不出錢卻掛買賣，會被認定為贈與。

繼承：爸媽過世後依法繼承。課遺產稅，免稅額 1,333 萬，另有配偶、父母、喪葬費等扣除額。繼承不課土增稅，也不課契稅。

光看免稅額，繼承的額度是贈與的五倍多。但贈與可以每年用一次，二十年累積下來額度也很可觀——所以單比免稅額，比不出答案。

一張表看完三條路的稅

真正的差別：你以後賣掉時，稅怎麼算

這一段是整篇的重點。

繼承：先看爸媽是哪一年買的。

• 爸媽是 104 年底以前買的——多數老公寓都是：你以後賣掉走舊制，不課房地合一稅。房屋部分算財產交易所得，併進當年的綜合所得稅；土地部分繳土增稅，漲價從繼承那時候的公告現值起算。整體通常不重。
• 爸媽是 105 年以後買的：走房地合一稅，成本用繼承當時的評定現值和公告現值（按物價指數調整）。但持有期間可以把爸媽持有的時間合併計算，不會落到短期的高稅率。

贈與：一律走房地合一稅，而且從零開始算。

• 成本用受贈當時的房屋評定現值和公告土地現值（按物價指數調整）。這兩個數字通常遠低於市價：一間市價 1,500 萬的房子，現值加起來可能只有幾百萬，帳面上的「獲利」就被算得很高——即使你根本沒賺那麼多。
• 持有期間從受贈那天重新起算，爸媽住了二十年也不算數。兩年內賣掉稅率 45%，五年內 35%。

買賣：成本就是你付的錢。 你花 1,500 萬買，成本就是 1,500 萬，以後賣掉只就真的賺到的部分課稅。

以多數爸媽 104 年以前就買的老房子來說，繼承來的走舊制，受贈來的走房地合一稅、還從零開始算。同一間房子、同一個賣價，繼承來的和受贈來的，稅可能差好幾倍。

所以那句「趁我還在先過戶給你比較省稅」，在很多情況下是把稅從爸媽身上挪到你身上，而且金額變大。

為什麼會這樣？因為贈與省下來的是當下的遺產稅，付出的代價卻是過戶時的土增稅、契稅，加上未來的房地合一稅。

當下那筆看得見、算得出來，未來那筆看不見、而且要等很多年才會發生。人的直覺會自動選擇「現在少繳」，但那不一定是總額最低的那條路。

那什麼時候該提前處理

當然不是所有情況都該等。以下幾種狀況，提前規劃反而是對的：

資產總額明顯超過遺產稅免稅額很多。 不動產加上其他資產遠高於 1,333 萬的話，用每年 244 萬的額度逐年移轉，確實能降低整體稅負。

但這要提早很多年開始，臨時做來不及。

繼承人之間可能有糾紛。 有些家庭的問題不是稅，是分不好會撕破臉。這種情況下，生前把事情講清楚、做好安排，價值遠大於省下來的那筆稅。

房子本身有特殊狀況。 例如有租約、有增建、或是共有持分複雜，這些在繼承時會變成更難處理的問題。

爸媽希望親眼看到事情定下來。 這是心理需求，不是財務需求，但它是真的。有些長輩就是想在還清醒的時候把話說完、把事辦完。這個價值沒辦法換算成錢，但它該被放進決定裡。

反過來，如果子女短期內就要賣掉，那幾乎一定不該用贈與——持有期間重新起算加上低成本認定，兩個不利因素會疊在一起。

決定之前先確認這三件事

第一，先查爸媽是哪一年買的，再查評定現值和公告現值。 買的年份決定繼承以後賣房走舊制還是房地合一稅；兩個現值決定贈與的課稅成本和土增稅。這些都可以事先查到，不知道就做決定，等於在猜。

第二，問清楚子女以後會不會賣。 如果是要自住幾十年，成本認定的影響就小很多；如果三五年內可能脫手，那影響非常大。

第三，把「分配」和「節稅」分開想。 這兩件事常常被混在一起談，但它們是不同的問題。分配是家人的事，節稅是技術問題——先把家人的共識談好，再來談用哪條路執行。

房子只是資產的一部分。爸媽的狀況、你的現金流、往後二十年的支出結構，要一起看才有意義。

你可以先用月現金流體檢把自己這邊算一次。

房子之後要賣掉變現的話，賣房後的錢怎麼規劃把實拿怎麼算寫得比較完整。

房子贈與還是繼承沒有標準答案，但有標準的算法。算完還是卡住，通常是因為缺的不是這一題的答案，是它在你整體裡的位置——加 LINE 傳一句話給我。

常見問題

房子贈與還是繼承比較省稅？

單看當下，繼承的免稅額 1,333 萬遠高於贈與的每年 244 萬。但贈與可以逐年使用，所以要看資產總額與時間長度，不能只比一次的額度。更大的差別在以後賣掉：爸媽 104 年以前買的房子，繼承來的走舊制，受贈來的走房地合一稅、持有期間從零算。

為什麼受贈的房子以後賣掉稅特別重？

因為成本以受贈當時的評定現值與公告現值認定，這兩個數字通常遠低於市價，賣出價減掉這個低成本，帳面獲利就會被算得很高。持有期間也從受贈日重新算，短期賣掉稅率 35% 到 45%。

繼承的房子以後賣掉，要繳房地合一稅嗎？

看爸媽是哪一年買的。104 年底以前買的，你以後賣掉走舊制，不課房地合一稅，只就房屋部分算財產交易所得、土地繳土增稅。105 年以後買的才走房地合一稅，持有期間可以合併計算爸媽持有的時間。

用買賣的方式過戶給子女可以嗎？

法律上可以，但國稅局會查資金流向。子女如果拿不出對價、或是錢又流回爸媽帳戶，會被認定為贈與並補稅，還可能加罰。

繼承房子要繳契稅和土地增值稅嗎？

繼承取得不課契稅，土地增值稅也免徵。贈與與買賣這兩條路則都要繳契稅（房屋評定現值的 6%）與土地增值稅。其中贈與的土增稅由子女繳，而且不能用自用住宅優惠稅率，要用一般稅率。

這些稅務規定會變嗎？

會。免稅額、扣除額與稅率級距都可能調整，房地合一稅的規定近年也修過。實際適用請以國稅局的正式函釋與個案認定為準，不要拿舊資料做決定。