繼承的房子還有房貸怎麼辦？繼續繳、賣掉、拋棄的三種算法

先搞清楚三件事實

① 房貸不會因為人過世就消失。 抵押權跟著房子走，不會因為所有權移轉而受影響。繼承人拿到房子，也拿到那筆債。

② 你繼承的是「淨值」，不是「房子」。 房子市值 1,200 萬、房貸還剩 500 萬，你實際得到的是 700 萬。如果房貸剩 1,300 萬，那是負資產。

③ 拋棄繼承有三個月的期限。 從知道可以繼承的時候起算三個月內，向法院聲請。過了就不能反悔。 這三個月就是你算帳的時間。

第一步：算出這間房子的淨值

拿兩個數字就好。

房子現在值多少。 不要用爸媽當年買的價格，也不要用你心裡的數字。查實價登錄同社區、近期、類似坪數的成交價，或請兩家仲介各估一次。最直接的辦法，是找銀行估價：假裝是買方，跟銀行說你想買這間房子，請銀行幫你估價。

房貸還剩多少。 帶著相關文件向貸款銀行查詢餘額。

以下用一組例子：房子估 1,200 萬、房貸還剩 500 萬、月付 33,765（利率 2.68%、剩 15 年）。

淨值 = 1,200 − 500 = 700 萬。

路線一：繼續繳

適合的情況：你或家人要住，或這間房子有你捨不得的理由。

要算的是月付金擺進你現在的收支之後，還剩多少。

多數人只算了第一項。 老屋的修繕不是「如果」，是「什麼時候」——漏水、管線、電梯基金，這些都會來。

如果這間房子要出租，租金可以抵掉一部分。但也要扣空置期與修繕，實際入袋通常比租金低兩成以上。

路線二：賣掉

適合的情況：你住不到、也不想當房東，或月付撐不住。

賣掉的流程是先完成繼承登記，再出售。錢進來的時候要扣：

最重要的是稅怎麼算，先看爸媽當初是哪一年買的。

• 爸媽在 104 年 12 月 31 日以前買的：你繼承後再賣，適用舊制。房屋賣掉的獲利併入當年度綜合所得稅申報，土地不課所得稅。
• 爸媽在 105 年 1 月 1 日以後買的：適用房地合一稅（新制）。持有期間可以併計爸媽持有的時間，爸媽持有很久的話，可以適用長期持有的較低稅率，不會因為「剛繼承就賣」被課到最高那一級。
• 不管新制舊制，賣的時候土地都要繳土地增值稅，這是另外一個稅，跟所得稅分開算。新制算房地合一稅時，已經課過土地增值稅的那段土地漲價會先扣掉，同一段漲價不會被課兩次。

取得成本則是以繼承時的房屋評定現值與公告土地現值為準，不是爸媽當年的買價。這一項會直接影響稅額，賣之前一定要先請代書或房仲試算，委託房仲賣的話，房仲通常也會幫你算好。

路線三：拋棄繼承

適合的情況：房貸餘額大於房子市值，或是還有其他債務，整體算下來是負的。

這不是「不孝」，是財務判斷。繼承的是全部的財產和債務，不能只挑好的拿。

要注意兩件事：

• 三個月的期限，從知道可以繼承時起算，向法院聲請
• 拋棄之後，繼承權會往下一順位移動——可能落到你的兄弟姊妹、或你的子女身上。如果要拋棄，通常需要同一順位的人一起處理，否則只是把問題推給別人

多數人沒算到的：順序問題

還有一個情況比上面三條都常見——你還沒決定，但房貸已經在繳了。

人過世之後，貸款的扣款帳戶可能被凍結，或是沒有人記得去繳。逾期會影響信用，連續逾期可能走向法拍。

所以在三個月的期限內，要先處理的是：

1. 通知銀行，說明繼承狀況，問清楚在繼承登記完成前要怎麼繳
2. 確認是誰的名義在繳——如果你先代墊，記得留匯款紀錄，之後分割遺產時才算得清
3. 再決定走哪一條路

先讓繳款不中斷，再慢慢算。這個順序反過來，選擇會變少。

先算你每個月撐不撐得住

三條路的分界線，說到底是同一題：那 43,600 元擺進你的收支，還剩多少。

用月現金流體檢算一次，把房貸和其他固定支出一起填進去。不用留任何資料，當場算。

算完如果還是卡住——特別是賣房的稅、繼承登記的順序、或是兄弟姊妹之間怎麼分——那要把法律和數字放在一起看，一個人算不出來。

常見問題

繼承的房子還有房貸，房貸會消失嗎？

不會。抵押權不因所有權移轉而受影響，繼承人取得房子的同時也承接那筆債務。

繼承房子要繳房貸，但繳不出來怎麼辦？

先通知銀行說明繼承狀況，確認在繼承登記完成前怎麼繳，不要讓扣款中斷。接著算出房子的淨值（市值減房貸餘額），再決定繼續繳、賣掉還是拋棄繼承。

拋棄繼承有期限嗎？

有。從知道可以繼承的時候起算三個月內向法院聲請，過了就不能反悔。而且拋棄後繼承權會移轉給下一順位的人，要和家人一起討論。

繼承的房子賣掉，要繳什麼稅？

看爸媽當初買的時間：104 年底以前買的適用舊制，房屋獲利併入綜所稅；105 年起買的課房地合一稅，持有期間可併計爸媽的。細節請代書或房仲試算。