繼承房子共同持分，一人想賣房、兩人不肯：多數決、分割和賣持分的代價

先看謄本：繼承後是公同共有，還是分別共有？

繼承人有數人時，在分割遺產之前，各繼承人對遺產全部是公同共有（民法第 1151 條）。公同共有的房子，要賣房子得全體同意（民法第 828 條）。

登記成分別共有之後，每個人可以自由處分自己的持分（民法第 819 條）。要登記成分別共有，必須全體繼承人同意（土地登記規則第 120 條）。

所以共同持分的房子，第一步是拿一份最新謄本，看所有權部的權利範圍。寫公同共有，就是還沒分割；每個人各寫一個持分，就是已經分別共有。

如果連繼承登記都還沒辦，任何一位繼承人都能替全體先辦公同共有登記，不用等其他人。繼承開始後 6 個月內辦，逾期可能被罰；超過 1 年沒辦，地政機關會公告催辦（土地法第 73、73-1 條）。

遺產稅沒繳清、也沒拿到免稅證明前，不能分割遺產，也不能辦移轉登記（遺產及贈與稅法第 8 條）。

一人想賣房、其他人不肯：土地法第 34 條之 1 怎麼算

土地法第 34 條之 1 規定：共有人過半數，而且持分合計過半數同意，就可以處分整個共有物。同意的人持分合計超過三分之二，人數就不用算。

這一條對公同共有也適用，所以繼承後還沒分割、仍是共同持分的房子，也能用多數決賣房。繼承人的持分看應繼分，同為子女時通常是均分（內政部執行要點第 7 點）。

每人持分相同，算起來是這樣（推算）：

4 人裡只有 2 人想賣，人數沒過半，持分也剛好一半，所以過不了。

還有一個限制：多數決只能賣，不能拿來分割、信託或交換。同意賣房的人也不能自己當買家，只能靠優先承購（執行要點第 3 點）。

被多數決的那一邊，有哪些保護

想賣房的人不能直接過戶，要先走一套程序。這些程序，是共同持分裡不同意的人最重要的保護。

同意賣房的人，要先用書面通知其他共有人。內政部的做法是雙掛號或郵局存證信函，寄到戶籍地址；確實找不到人，才用公告，公告 20 日後生效（執行要點第 8 點）。

通知要寫清楚房子、價金怎麼分、錢怎麼付、期限。其他共有人可以用同樣的價格和條件優先承購，接到通知 15 日內沒表示，就視為放棄（執行要點第 13 點）。

價金要交給不同意的人，領取或提存都可以。辦移轉登記時，要提出他們已領取或已提存的證明，同意賣房的人還要負連帶清償責任（土地法第 34 條之 1 第 3 項）。

這套規則 2024 年 1 月 1 日起更嚴：放棄優先承購要附切結書；通知不合規定，不同意的人在登記完成前提出書面異議，登記機關要駁回。

違反優先購買義務賣掉的，受損害的共有人可以請求賠償。

談不攏要上法院：裁判分割的流程、時間和費用

共同持分的房子談不攏，任何共有人都可以隨時請求分割（民法第 823 條）；繼承人也可以請求分割遺產（民法第 1164 條）。遺產分割屬於家事案件。

法院分的方式有三種（民法第 824 條）：

• 原物分給各人，有人分不到，就用錢補償
• 原物分配有困難，就變賣房子，價金分給各人
• 一部分分原物，另一部分變賣

變賣時，共有人可以用相同條件優先承買。費用先算幾筆（個案，金額看房子）：

• 裁判費：依原告所受利益算，以 800 萬元計，第一審約 7.3 萬元（推算）
• 鑑價、測量費：法院裁定書裡的個案，鑑價費約 3.5 萬到 12 萬元，由當事人預納

時間查不到官方統計。媒體報導的個案，有第一審到第二審打了 3 年多才和解，也有打了 5 年、花費超過 100 萬元的。

另一條路是向地政機關申請調處，臺北市每件 15,000 元。但繼承人要把公同共有改成分別共有，調處也要全體繼承人同意。

只賣自己的持分，或買下兄弟姊妹的持分

共同持分分割成分別共有之後，每個人可以單獨賣自己的持分。但持分常被打折，業界說法大約是完整市價的 6 到 8 成，買家也常是打算之後再請求分割的人。

以市價 2,400 萬元、3 人各 1/3 為例（推算）：

買下兩人的持分，要先備好 1,600 萬元。其中 1,000 萬元如果靠貸款，利率 2.68%、30 年，月付約 4.05 萬元（推算）。

兄弟姊妹之間買賣，是二親等以內的買賣。要能提出已付價款的確實證明，而且錢不能是賣方借的、或替買方擔保向別人借的，否則可能被當成贈與（遺產及贈與稅法第 5 條）。

吵之前，可以先做的四件事

• 拿謄本，確認是公同共有還是分別共有，算出人數和持分
• 把繼承登記辦好，遺產稅先處理
• 算同意賣房的人數和持分，有沒有過多數決
• 估一個市價，算整間賣房、賣持分、買持分三個數字

共同持分的房子，賣不賣房、怎麼賣，先算清楚每條路各自少掉多少錢，再決定要不要開口。賣掉之後實際拿到多少，可以用換屋現金試算先算一次。

繼承登記要在 6 個月內辦，流程看繼承登記流程。

賣掉繼承來的房子要繳哪些稅，看繼承房屋出售的稅。

想讓兄弟姊妹以後不為房子吵，可以先了解預立遺囑要花多少錢。

算完覺得卡住，加 LINE 傳一句話給我。

常見問題

共同持分的房子，一個人想賣房、其他人不肯，可以賣嗎？

沒分割前要全體同意，或依土地法第 34 條之 1，由過半數人數且過半數持分同意。分割成分別共有後，各人可單獨賣持分，但其他人有優先承購權。

共有人要賣持分，其他共有人一定要同意嗎？

分別共有的持分可以自由賣，不用同意。但要先通知其他共有人，他們可用同一價格優先承購，接到通知 15 日內沒表示，就視為放棄。

繼承的房子還沒辦繼承登記，可以直接賣房嗎？

不行，要先辦繼承登記才能處分。任何繼承人都能替全體先辦公同共有登記，6 個月內辦，逾期可能被罰；遺產稅沒處理好，也不能辦移轉。

法院分割共有物，一定會把房子賣掉嗎？

不一定。法院可以把房子分給其中一人，再用錢補償其他人；原物分配有困難時，才變賣房子、分價金。變賣時共有人有優先承買權。

兄弟姊妹之間買賣持分，要注意什麼稅？

二親等以內的買賣，要能提出已付價款的確實證明，錢也不能是賣方借的或替買方擔保借來的，否則可能被當成贈與。賣方還要照繼承房屋的稅各自申報。