買房出租划算嗎？投報率三趴，為什麼每個月還要倒貼一萬四

先把例子設清楚

• 房子總價 1,000 萬，自備 200 萬，貸款 800 萬（利率 2.68%、30 年）
• 租金 每月 25,000
• 房貸月付 32,363

光看這兩個數字，租金 25,000 已經低於房貸 32,363 了。但多數人會說「本來就要補一點，房子是自己的」。先不要急，把全部的帳算完。

毛投報率 3%，淨投報率只剩不到 2%

一年的租金收入 30 萬，要先扣掉五筆。

毛投報率 3.00%，扣完之後的淨投報率是 1.97%。 三分之一就這樣不見了。

空置和修繕是最常被省略的兩項。沒有房子永遠租得滿，也沒有房子十年不用修。不把它們放進去，算出來的永遠是最好的情況。

請仲介找房客、請人代管，還要再扣

上面算的是自己找房客、自己管。很多人沒時間，會交給別人：

• 請仲介找房客：服務費是一個月的租金，每換一次房客付一次。上面假設一年換一次，就是一年 25,000。
• 再請代租代管：市場行情是每月租金的 10%，也就是 2,500 元。一年收 11 個月的租，就是 27,500。

下面先用自己找、自己管的數字算。交給別人的話，每個月要補的錢照這張表往上加。

加上房貸，現金流變成負的

房貸一年要繳 388,361（32,363 × 12）。

每個月要從自己口袋拿出 15,931 元補這間房子。

對自備款 200 萬來說，現金報酬率是 −9.56%。

但這不是全部——要公平一點

上面那個負數不等於你在虧錢，因為房貸裡有一部分是在還自己的本金。

第一年繳的 388,361 裡面：

所以把本金加回來看：

每年現金流 −191,171，權益增加 +176,114，淨資產反而少了約 15,057 元，一個月約 1,255 元。

這就是買房出租真正的樣子：它不是現金流投資，是強迫儲蓄。 你每個月掏 15,931 元出去，換回 14,676 元的權益——帳面上幾乎打平、還小虧一點，而且那筆錢被鎖在房子裡，要賣掉才拿得出來。

所以什麼情況下這件事會成立

① 你的現金流撐得住每月 15,931 的補貼。 而且不是勉強撐得住——空置兩個月、冷氣壞掉、房客欠租，這些都會發生。沒有緩衝的人做這件事，第一次意外就會被打回原形。

② 你的目的是強迫儲蓄，不是現金收入。 如果你是想「多一份被動收入」，上面的數字已經告訴你答案了：這筆的現金流是負的，要到房貸繳完之後才轉正。

③ 你願意承擔房價的變化。 上面全部的算式都沒有算房價。十年後房子是漲是跌，才是這件事真正的勝負。而那一塊，沒有人算得出來。

三個會讓數字更差的情況

租金低於行情。 為了快點租掉而降價，整個算式就要重算。每月少 2,000，一年就是 2.4 萬。

房子舊。 修繕提存要抓更高，而且老屋的租金天花板也比較低。

貸款成數低或利率高。 自備款拉高，現金報酬率的分母就變大；利率每高 0.5%，800 萬的貸款每月多約 2,100 元。

先算你每個月補得起多少

這件事要先過的門檻不是「值不值得」，是「你每個月拿得出 15,931 元補貼嗎」。

用月現金流體檢算一次，把這筆補貼當成一筆固定支出填進去，看你每個月還剩多少。不用留任何資料，當場算。

算完之後如果想認真評估——特別是要同時考慮自住房的房貸、退休準備和這筆投資的先後順序——那要把全部的數字放在一起看，一張表算不出來。

常見問題

買房出租划算嗎？

要看你的目的。以 1,000 萬的房子、租 2.5 萬、貸 800 萬計算，扣掉空置、管理費、稅、修繕和房貸之後，每月現金流是 −15,931 元。但房貸中的本金部分會變成你的權益，所以淨資產大約打平（第一年還小虧約 1.5 萬）。它比較接近強迫儲蓄，不是現金收入。

租金投報率三趴，為什麼實際上是負的？

因為三趴是毛投報率，只算租金除以房價。扣掉空置、管理費、房屋稅地價稅、修繕提存和租賃所得稅之後，淨投報率只剩 1.97%，再扣掉房貸就變成負的。

請代租代管要多少錢？

市場行情是每月租金的 10%；請仲介找房客，服務費是一個月的租金，每換一次房客付一次。以月租 2.5 萬為例，兩個都請，一年再少約 5.25 萬，淨投報率從 1.97% 降到 1.45%。

買房出租要準備多少緩衝？

除了自備款，還要準備得起每月的補貼以及突發費用。空置兩個月、冷氣或熱水器故障、房客欠租，這些都會發生。沒有緩衝的話第一次意外就會打亂整個計畫。

什麼時候現金流才會轉正？

房貸繳完之後，或是租金漲到明顯高於房貸加上各項費用的時候。在那之前，這筆投資的現金流都是負的，靠的是房貸還本累積的權益和未來的房價。